8年新高！北京住宅市场库存超7万套，限竞房销售率仅43%，楼市价格战真的要来了？

近年来，随着新建住宅供应的不断增加，特别是限竞房供应井喷，北京住宅库存不断积聚。

来自研究机构的统计数据显示，截至10月21日，北京普通住宅含别墅（包括限竞房不含共有产权）合计库存突破7万套，创最近8年来北京楼市最高纪录。其中，限竞房是供应主力，但是自2018年6月首批项目开盘入市至2019年9月，北京累计上市限竞房项目销售率仅为43.24%。而且已入市项目中，大部分存在亏损。（注：限竞房是指通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房，在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格。）

业内人士认为，北京限竞房供应分布明显扎堆，部分供应井喷的区域已经出现价格调整。后续再入市的限竞房项目，由于大部分土地溢价率明显降低，预计亏损面有可能降低，但整体市场的竞争惨烈在所难免。

限竞房库存创新高，销售率仅4成

券商中国记者日前根据北京市住建委公开信息统计，继8、9月份分别有17个和12个新建住宅项目获发预售证后，10月截至21日，又有5个新建住宅项目获发预售证。今年以来，除了1、2月份分别只有2个和4个外，3月至9月，新建住宅项目均保持了2位数的月均发证速度。

今年以来，北京新建住宅市场供应井喷，特别是限竞房成市场主力，不过，从成交情况来看，去化压力仍然较大。

据中原地产研究中心统计，截至10月21日，2019年内北京普通住宅含别墅（包括限竞房不含共有产权）新增供应32924套，超过了2016年（27145套）和2017年（23768）全年的新增供应量，但成交量为29195套，虽然已经超过了2017年（21463套）和2018年（23604）全年成交量，但与新增供应量相比仍有差距，这也是北京连续第3年住宅成交量小于新增供应量。

虽然今年新建住宅市场成交有所上涨，但因为供应量井喷，库存不断积聚。截至10月21日，北京普通住宅含别墅（包括限竞房不含共有产权）合计库存突破7万套，创最近8年来北京楼市最高纪录，相比本轮楼市调控之前的4万套增加了3万套，涨幅达到75.8%。

“限竞房是北京楼市最近2年库存井喷的最主要原因。” 中原地产首席分析师张大伟对券商中国记者说，从楼市数据看，2018年以来，截至10月21日，北京合计供应的新建住宅有7.8万套，其中4.76万套是限竞房，占到整体市场供应的61%。而从成交情况来看，限竞房到目前为止只签约了2.11万套，也就是库存积压高达2.64万套，刷新了历史记录。

由于供应房源数量较多，自2018年6月10日首批限竞房项目开盘入市至今，一年半的时间里，项目整体去化情况并不理想，虽有个别热销案例出现，但滞销是普遍现象。

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